78. Договор за аренда в земеделието.

 

Правна уредба – урежда се в Закона за арендата в земеделието. Предмет на договора за ренда е земеделска земя или движими или недвижими вещи за земеделско производство. Договорът за аренда е договор с който земя се предоставя за временно ползване срещу заплажане на арендни вноски. Това е възнагражденивто, което арендаторът заплаща (парично или в натура) за поплзване на земедеската земя. Страни по договора са арендодател и арендатор. Арендодателя най-често е собственик, може да е търговец, но може и да е такъв, а само да предоставя земята за позване. Нормално е арендодателя да е собственик, но може и да е владелец, който все още има право на владение.

Характеристика на договора – консенсуален, но формален договор – писммена форма с нот заверка. Договора се вписва на две места – в нотариалните книги (в Имотния регистър) и в службата по земеделение. За договора е предвиден минимален срок за действие – 4 години. Това са некаледарни, а стопански години – от 01.10 от едната година до същата дата на другата година.

Сключване на договора –

Права и задължения на страните – тук има подобие с наема, но има и съществени различия. Арендодателя трябва да предаде арендувания имот в състояние годно за позлване, в противен случай арендатора или ще иска привеждане на обекта в състояния на позване или сам ще го направи и ще търси разходите. Рендувания обект следва да даден по опис. Описът не е пречна за изпълнението на задължението по договора, ако няма опис, се счита че обектът е предаден в добро състояния. За арендатора е установено задължение да позва земята с грижата на добър стопанин, както и да застрахора арендувания обект. Той вмеява задлъжение на арендатора за таксите с ползване на обекта, а арендодателя държи такси свързани със собстврността. Ако арендатора иска да прави подобрения, то той има нужда да получи предварително писмено съгласие на арендодателя. След прекратяването на договора, подобрението остава в имота. Арендувания обект може да бъде преарендуван, ако това е уговорено, но при наема примерно може да се пренаемат части от имота. При промяна на икономическите обстоятелства, при които е бил сключен договора, то всяка от страните може да иска промяна на арендния договор, като промяната касае периода, в койт тя ще действа, но трябва да е поне за една стопанска година. Ако няма споразумение за промяната, въпроса може да е решен от съответният РС.  В закона е предвидена отговорност за арендодателя, ако арендувания обект има недостатъци, които го правят изцяло или отасти негоден за изпозване по договора. Тук арендодателя ще дължи обещетение, доори да не е знаел за недостатъците, срока в който трябва да се отрият тези недостатъци е чг, за животни- 3 месеца. Ако арендатора с начина на позлване е приччинил вреди, от него също могат да се търсят обешения- 3 годишна давност.

Прекратяване на договора –

1) по съгласние на страните – писмено с нот. заверка – да е вписано в двата регистъра;

2) с изтичане на срока;

3) при смърт на арендодателя или прекратяване на арендатор ЮЛ;

4) безсрочния договр за аренда може да се прекрати едностранно след 4тата година;

5) договорът може да бъде и развален, ако някоя от страните не изпълнава задълженията си, това става по съдебен ред;

Специфични особености при прекратяването на договора – ако бъде отчужден арендувания обект, то приобретателят на арендувания обект замества арендодателя, като страна в догорът за аренда, ако договорът е бил вписан, а ако не е бил вписан – има сила по отношение на преобретателя за 2 стопански години.