77. Наем на държавни и общински имоти

 

Това е специален режим на наем. Той се урежда от ЗДД и правилника за прилагането му и от ЗОС. Първо за наем на държавни имоти: страни при него са наемодател е ресорния министър, ведомствен ръководител или областен управител. Предмет на договора за наем на държавни имоти са не само имоти частна държавна собственост, но се предвижда, че и отделни имоти и вещи, които са публична държавна собственост да се предоставят под наем но при условие че не се променя тяхното предназначение и че срокът е до 10 години. Имоти публична държавна собственост могат да се предоставят и от държавни предприятия. Предвижда се че могат да се предоставят под наем имоти публична държавна собственост от концесионери. Принципът за отдаването под наем е, че става чрез публичен търг и на него се определя наемателя и наемната цена. Има изключения: може да се предоставят без търг на ЮЛ с нестопанска цел регистрирани като такива, на ръководства на политически партии и синдикални организации но по ред определен от МС, без търг се предоставя за извършване на нестопански дейности, на дипломатически посолства и консулски представителства, на представителства на международни организации. ФС който поражда наемното правоотношение обхваща не само договора за наем, а и други правни действия и административни актове – акт за назначаване на търг, протокол, заповед и приключва със сключване на наемния договор в писмена форма. Срокът на договора е до 10 години. В ЗДС има забрана за пренаемане, преотстъпване и съвместно ползване на имота. При наем на движими вещи договорът се сключва от ведомствения ръководител, ако се управляват от областния управител – той ще е страна по договора. Прекратяване на наемното правоотношение – основанията са посочени в закона. Едно от тях е ако наемателя придобие жилище или вила и тя може да се ползва като такава, ако наемателя изгуби качествата поради които му е даден имота под наем. Но прекратяването на договора става по правилата на ЗЗД. При наем на общински имоти: урежда се в ЗОС. Тук под наем се предоставят имоти частна общинска собственост и страна е кмета. Могат и имоти които са публична общинска собственост и не са предоставени за ползване на учреждения на издръжка на общината могат да се предоставят под наем на трети лица, но с разрешение на общински съвет. Става чрез търг или конкурс. Изключението при което се дава под наем без търг се отнася до пердоставяне на помещения под наем на партии, ръководства и синдикални организации, за културни дейности, на ЮФ с нестопанска цел извършващи обществено полезна дейност. Когато се предоставят имоти публична общинска собственост срокът трябва да бъде до 10 години. Договорът е формален – писмена форма, и  се забранява пренаемане, съвместно ползване. Основанията за прекратяване са посочени в закона – неплащане на цена, отпадане на обстоятелствата на наемател, застрояване, придобиване на жилищен имоти който е близо до наетия. В ЗОС е предвидено и прекратяване на наемните правоотношения по административен ред – в 3 случая със заповед на кмета в която се посочва основанието за прекратяване и срок за опразване не по-дълъг от 1 месец. Това са случаите при които имотите са предоставени без търг или конкурс. В тези три случая ако възникне право, нужда на общината да ползва тези имоти тогава договорът може да бъде прекратен от кмета едностранно като срока за освобождаване е до 3 месеца. За останалите случаи когато имотът е предоставен чрез търг или конкурс се прилагат правилата за прекратяване по ЗЗД.