76. Прекратяване на наемните правоотношения. Пренаемане

 

Ако е срочно – с изтичане на срока по взаимно съгласие; ако е безсрочен може да се прекратява с едностранно предизвестие като е посочен срока на предизвестието, ако не е уговорен такъв. Договора за наем може да бъде развален и при виновно неизпълнение на задълженията, но действието е за в бъдеще и затова някои казват ще имаме прекратяване а не разваляне. Ползването не може да се реституира и затова не може да се иска връщане на заплатената наемна цена. Други основания за прекратяване са изтичане на срока при срочните договори. Ако преди изтичането му едната страна прекрати едностранно договора – то тя може да иска обезщетение. Договора може да бъде прекратен ако е срочен и с едностранно предизвестие и се уговаря срок на предизвестието, ако не е уговорен и ако се включи такава клауза се губи примуществото на срока и не може да се търси обезщетение за предсрочно прекратяване. Ако договорът е срочен щом като се прекратява с изтичането на срока за наемателя има породено от договора за наем задължение за връщане на веща и ако не го изпълни наемодателя може да предяви иск за връщане на веща – на основание договора за наем, но ако е собственик може да предяви и собственически иск. Ако изтече срока и продължи ползването без противопоставянето на наемодателя, наемното правоотношение от срочно се трансформира в безсрочно и може да се прекрати с предизвестие. Ако има противопоставяне на наемодателя – не се случва тази трансформация и наемателят трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от договора за наем, но тъй като последният е прекратен наемодателят може да търси не наемна цена, а обезщетение на извъндоговорно основание. Други основания за прекратяване – ако предмета на договора погине това е основание за прекратяване на договора и задълженията се погасяват, защото се прекратява по право чл.89. други основания са отчуждаването на наетата вещ не прекратява по право договора за наем. В наемното правоотношение встъпва новия приобретател на веща и замества досегашния наемодател. Тук възниква въпроса доколко са защитени правата на наемателя при отчуждаване на наетия имот. собственика на имота макар да е го е отдал под наем и да има клауза за неотчуждаване такава клауза не го ограничава и може да продаде имота без сделката да е недействителна. Такава клауза дава основание на наемателя да търси обезщетение за вреди от неспазване на уговорката от наемодателя. Защитата на наемателя при вписан договор за наем – договора за наем може да се вписва ако има за предмет недвижим имот и е по-дълъг от 1 година. При вписан договор за наем новият наемодател е обвързан с договора до изтичане на срока му и не може да го прекрати предварително. Защита на наематели по договори с достоверна дата – нотариално удостоверяване. Може да се тълкува и по друг начин удостоверяването на датата на договора, но щом като договорът има дата, която не може да се оспорва до 1 година от прехвърлянето са защитени правата на наемателя и наемодателят до този срок не може да прекрати договора за наем. Когато договорът нито е вписан, нито има достоверна дата, т.е. той е сключен като безсрочен договор, той ползва възможностите на безсрочния договор и винаги може да бъде прекратен с едностранно срочно предизвестие.