74. Наем. Характеристика. Страни. Срок. Отграничение от сходни договори.

 

Правна същност, предмет, страни, характеристика: общия правен режим на наема се съдържа в ЗЗД. други източници са ЗДС при наем на държавни имоти и ЗОС при наем на общински имоти. В ЗЗД има легално определени в което се посочва, че с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят – да му плати определена цена. С договора за наем наемодателят отстъпва за временно ползване една вещ. Временното ползване в този договор се има предвид едно облигационно право – правото временно да се ползва една вещ, а не е ограниченото вещно право на ползване. Страни са наемодателя и наемателя. Наемодател може да бъде собственика. Но такъв може да бъде и един владелец, без значение дали е добросъвестен или не, като предостави веща за временно ползване. Наемодател може да бъде и лице, което само управлява дадено имущество – настойник. Така че няма покритие на наемодател и собственик. Възможно е и ползвателят, който притежава ограниченото вещно право на ползване да го отстъпи с договор за наем. Относно наемател – тук също няма ограничения. Договора за наем е договор по управление. Като сделка това е сделка по управление с имущество, а не е разпоредителна, и затова такава могат да сключват и управители на имущество, но са ограничени от срок. Предмет на договора за наем – в ЗЗД се урежда класическия наем на вещи. Предмет на договора за наем на вещи могат да бъдат само такива вещи, които не се унищожават при ползване, тъй като наемателят трябва да върне веща. Т.е. има за предмет непотребими вещи, ако вещите са потребими ще бъде договор за заем. Договорът е уреден като неформален и следователно тя ще бъде, ако се сключи в определена форма, за доказване. При държавни и общиснки имоти има задължителна писмена форма. Това е един възмезден договор, защото наемателя придобива временното ползване върху определени вещи срещу заплащането на определена цена, която се нарича наемна. Не може да имаме безвъзмезден наем, защото тогава ще бъде заем. Тази цена най-често е в парична форма. Това е двустранен и консенсуален договор, сключва се с постигане на съгласие. От него са се утроили други договори, които са сходни с него. Такива са лизинга и арендата – имаме възмездно ползване на вещи, но те разкриват редица специфики. Имат отделна правна уредба и следва да се отграничават от наема.

Видове договори за наем: освен според предмета, договорите за наем могат да се разграничат дали временното ползване се предоставя за срок или без срок – и от там срочни и безсрочни. Максималният срок по ЗЗД е 10 години, а ако е сключен за търговска сделка може и да е над 10г. Ако е сключен от лица, които само управляват чуждо имущество, срокът е до 3 години, а ако се надхвърли се редуцира по закон. Срокът има значение за прекратяване договора за наем.

Срокове при договора за наем:

Ако е срочно – с изтичане на срока по взаимно съгласие се прекратява наеминия договор; Ако е безсрочен може да се прекратява с едностранно предизвестие като е посочен срока на предизвестието, ако не е уговорен такъв.