69. Прехвърляне на имот срещу задължения за гледане и издръжка. Характеристика. Действие. Транформация на задължението. Разваляне на договора.

 

Характеристика на договора: няма правна уредба в закона и ненаименуван договор. Това е договор, при който има известен елемент на риск и се отнася към алеаторните договори, защото не се знае задължението за гледане и издръжка в какво ще се изрази. Има за предмет обикновено прехвърляне на вещни права върху недвижим имот, тъй като насрещното задължение за гледане и издръжка се поема до края на живота. В теорията се приема, че може да има и срок. след като е ненаименува намират приложение правилата за продажбата – за формата, евикцията.

Предмет: недвижим имот. той е формален договор. Може да има за предмет и други скъпи вещи и формата се отнася и за тях.

Страни: в практиката се налага ограничения – страна да бъде такава, която се нуждае или за в бъдеще ще се нуждае от грижи и издръжка, а от другата страна да бъде такава, която може да полага такива грижи. Възможно е едно лице да сключи не един а два договора за гледане и издръжка с различен предмет, като това зависи от стойността.

Вещно-правно действие на договора за прехвърляне на имот срещу задължение за гледане и издръжка: това е транслативен договор, защото се прехвърля собственост и вещноправното действие преминава от момента на сключване на договора, а не в края на живота.

Престации на страните под договора:

Престация на приобретателя на имота; характериситика: тази престация е за гледане и издръжка. Тя е в натура, а не за изплащане на парична издръжка. Обикновено се детайлизира при сключването на договора, но все пак всичко онова, от което има нужда прехвърлителя на имота трябва да бъде направено от приобретателя, тъй като се явява длъжник. Освен че тя е в натура и може да се трансформира в парична само в определени случаи, тя е и неделима престация. И ако на страната на приобретателя стоят две лица те я дължат и тя не може да се раздели, такова вътрешно съгласуване може да важи между тях, а спрямо кредитора са солидарни; т.е. за неделимата престация важат правилата за солидарност. Ако са съпрузи и двамата стават собственици на имота, са задължени и двамата, освен ако между тях няма уговорен принцип на разделност. Това е престация, която може да се осъществява и от другите членове на семейството, защото не е с личен характер. Със смъртта на приобретателя наследниците поемат задължението за гледане и издръжка според техния дял и затова е договор със заместима престация. Договорът се прекратява със смъртта на прехвърлителя, защото се погасява неговото вземане за гледане и издръжка и се погасяват и задълженията на приобретателя/лите.

Трансформиране на престацията за гледане и издръжка в парична при определени условия: може да стане по искане или на прехвърлителя или на длъжника приобретателя на имота. Кредиторът има интерес да поиска това когато по едни или други причини не може да приеме издръжка в натура (в болница) и тогава по негово искане може да се трансформира от натура в парично задължение. Когато по обективни причини не позволяват да полага грижи в натура и за да не изпадне в неизпълнение което води до разваляне приобретателя може да поиска трансформация в натура, има интерес и когато кредиторът не му оказва съдействие и не приема престацията в натура по различни причини. Това става по съдебен ред.

Неизпълнение на задълженията за гледане и издръжка; последици: по искане на кредитора при неизпълнение на задължението от приобретателя може да се развали договора по съдебен ред. Приобретателя в такъв случай трябва да докаже, че е полагал такива грижи по гледане и издръжка в натура. Ако е уважен иска за разваляне последицата е, че правото на собственост, ако имота е налице, се връща от приобретателя, а за другата страна – длъжника, тъй като той е правил разходи доколкото е изпълнявал задълженията си, макар не напълно, развалянето има обратно действие и следователно за длъжника има право на обезщетение за вредите, които претърпява от това.

 Има две важни тълкувателни решения:  ТР № 6/15.05.2012г.по повод на проблема за случай при който длъжници по този договор са две или повече лица – щом се касае за неделима престация и няколко лица са длъжници в отношенията им спрямо кредитора се прилагат правилата за солидарността. Следователно ако длъжници са две или повече лица но задължението се изпълнява само от единия длъжник но той предоставя грижи и издръжка в пълен размер, неизпълнението от другия длъжник не може да доведе до разваляне на договора нито изцяло, нито за частта на неизпълнилия длъжник, защото намират приложение правилата за солидарността. Има основания само ако не е предоставена изцяло престацията. ТР № 30/ 17.06.1981г. когато договора се сключи в полза на трето лице, то може да иска само изпълнение на договора, който се явява обещател или може да иска обезщетение за неизпълнение, но не може да иска разваляне, защото не е страна. Може да иска разваляне, след като е починал собственика, т.е. онзи който е сключил договора в полза на трето лице, защото е налице наследяване на правото. Предвидено е че при смърт на приобретателя задължението преминава върху наследниците. Може да има частично разваляне.

Тълкувателно решение      № 6/2011 г.гр.София, 15 май 2012 г.
Ако недвижим имот е прехвърлен на две лица срещу задължение за издръжка и гледане, което се изпълнява само от единия длъжник, може ли кредиторът да развали договора с другия длъжник поради неизпълнение, на основание чл.87, ал.3 ЗЗД, или няма това право, поради съответното приложение на правилата за солидарните задължения спрямо неделимото за издръжка и гледане, на осн.чл.129, ал.2 ЗЗД

 

 

ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 30 ОТ 17.06.1981 Г.., ОСГК НА ВС

  1. ПРИ СМЪРТ НА ПРИОБРЕТАТЕЛЯ НА ВЕЩНОТО ПРАВО И ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ ПО ДОГОВОРА ЗА ИЗДРЪЖКА И ГЛЕДАНЕ НЕ НАСТЪПВА ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА ПО ПРАВО ПО ОТНОШЕНИЕ НА ПРЕХВЪРЛИТЕЛЯ ИЛИ НА ТРЕТОТО ПОЛЗВАЩО СЕ ОТ НЕГО ЛИЦЕ.

Характерна особеност на ненаименования алеаторен облигационен договор с вещноправно действие за начално прехвърляне на вещни права и право на собственост срещу задължение за издръжка и гледане е, че уговореното прекратително условие за действието му не е смъртта на приобретателя(ите), както бе изтъкнато по-горе, а смъртта на кредитора-прехвърлител и (или) на третото лице, в чиято полза той е бил сключен.

Друга характерна негова особеност е, че прехвърлителят на вещното право или правото на собственост е предал владението на приобретателя(ите). С оглед на този именно факт той черпи своето основание да очаква и изисква получаването на дължимите му се насрещни престации – издръжката и гледането до края на живота си или до края на живота на третото лице, в чиято полза е бил сключен договорът.

Трета характерна негова особеност е, че макар договорът да се сключва с оглед на личността на пряко задълженото лице да дава издръжка и да полага грижи за прехвърлителя и за другите правоимащи лица, според естеството на придобитите права от приобретателя(ите) те по същество са преминали и в непосредствено ползване от близкия кръг лица, онези, с които той живее. Тези лица обикновено са негови потенциални наследници. В случаите, когато той има съпруг, заради вещноправното действие на договора правото на собственост е преминало по силата на закона и върху неговия съпруг – чл. 13, ал. 1 СК.

С оглед на всички тези особености на договора заради вида и съдържанието на дължимите на кредитора престации, които нерядко биват предоставяни и при съвместен живот с членовете на семейството (домакинството) на приобретателя, следва да се подразбира, че условие на самия договор е и обстоятелството, че последният ще бъде практически подпомаган и от своите близки при изпълнение на задълженията му. Личността на приобретателя следователно, макар да имат съществено значение за сключването на договора, не е могла да изключва от значение и качеството на лицата, които образуват най-непосредственото обкръжение на приобретателя и които, както се каза, са неговите потенциални наследници. Освен това прякото изпълнение на задълженията на приобретателя(ите) не налага лично той да извършва всички действия. Приготовлението и обезпечаването на храната, поддържането на бита, предаването на необходимите средства за издръжка и др. са все действия, които пълноценно могат да бъдат осъществени и чрез други лица. В преобладаващата им част по вид и естество се касае до заместими, а не до незаместими действия.

При тази специфичност на правата и задълженията, които произтичат от договора, не може да се изключи положението, че при евентуална смърт на приобретателя(ите) той ще може да бъде успешно заместен при изпълнението на всичките по съществото си заместими задължения и от правоприемниците му, т.е. от лицата, с които той приживе съвместно е обезпечавал издръжката и грижите за прехвърлителя(ите) или за третото ползващо се от договора лице. Ето защо при смърт на приобретателя не настъпва, а и не може да настъпи прекратяването на договор по право. Съгласно чл. 60 ЗН наследниците му ще отговарят пред прехвърлителя(ите) до размера на наследствения им дял и под страх от евентуалното прекратяване на договора поради неизпълнение от тяхна страна като правоприемници следва да обезпечава издръжката и грижите, толкова повече че заради наследяването вещните права и собствеността са станали тяхно притежание.

Всички тези основания позволяват да се заключи, че поначало с факта на смъртта на приобретателя не настъпва по право развалянето на договора. До неговата смърт, ако той е изпълнявал задълженията си, кредиторът(ите) е получил до този момент дължимото му. Затова настъпилата обективна невъзможност за в бъдеще време ще е частична. А при частичната невъзможност развалянето на договора може да стане само по съдебен ред – чл. 89, изр. второ ЗЗД.

Аналогично ще е положението и в случаите, когато прехвърлителят(ите) е имал предвид конкретните лични качества на приобретателя(ите) и при сключване на договора е бил мотивиран само от тях, както и когато е било изрично уговорено, че той не ще може да бъде заместван от други лица. И при тези случаи, ако прехвърлителят(ите) по своята преценка не ще намери удовлетворение от наследниците на длъжника(ите), следва да осъществи развалянето на договора също така само по съдебен ред – чл. 87 и 89 ЗЗД.