58. Съдържание на ипотечното право

 

Ипотеката следва веща и това е основен аргумент да се приеме че ипотеката е ограничено вещно право, което има кредиторът върху чужд имот. Но според другото становище тя е облигационно право – обезпечени, вещните права са изчерпателно изброени. Но приемливо е, че е облигационно право с вещно действие. Това е акцесорно и неделимо право. Ипотеката се простира върху целия имот, докато не се погаси изцяло дълга, заедно с лихвите и разноските. Ипотечното право включва в своето съдържание определени правомощия:

А) На ипотекарния кредитор –

1) запазване на имота от материални действия които го увреждат. Правните действия не увреждат ипотекарния кредитор, защото те следват имота. Но ако не се поддържа имота – тези материални действия намалят стойността. Ипотекарния кредитор има право на иск за преустановяване на действията (квази негаторен иск) които го увреждат, т.е. подобен на негаторния иск на собственика. Ако в резултат на извършените действия имота е повреден и е намалена неговата стойност това намалява даденото обезпечение и по силата на чл.71 ЗЗД настъпва предсрочна изискуемост.

2) ипотекарния кредитор ако не получи удовлетворение и настъпи падежа може да  предприеме принудително изпълнение, без значение кой е собственик. За да предприеме принудително изпълнение е необходимо кредитора да извади изпълнителен лист. За да извади изпълнителен лист може да предяви осъдителен лист и въз основа на съдебното осъдитлено решение той ще поиска издаване на изпълнителен лист. Другият път е въз основа на ипотечния акт да иска да му бъде издаден изпълнителен лист – чл.417 ГПК е предвидено изрично, че  заповед за изпълнение може да се издаде върху документ – НА, договор с нотариална заверка. Ипотеката се противопоставя на несеквестируемостта на определени обекти, тъй като е относителна.

3) ипотеката дава не кредитора специална привилегия чл.136, ал.1 т.3 ЗЗД;

В ЗЗД в чл.178 се урежда една специална хипотеза, при която Който купи ипотекиран имот от длъжника по обезпеченото вземане, ако не е поел задължението, може да плати на ипотекарния кредитор до размера на цената, която дължи. В такъв случай по отношение на кредиторите, чиито ипотеки са учредени, преди той да е купил имота, се смята, че той е встъпил в правата на удовлетворения кредитор. Т.е. той се суброгира; имаме ипотека върху собствен имот в своя полза. Върху същия продаден ипотекиран имот и има и други ипотеки, това лице което плаща на ипотекарния кредитор встъпва в ипотечното му право и ако някой от кредиторите предприеме принудително изпълнение, той заема мястото, замества първия кредитор, и затова трябва да плати именно на първия кредитор, защото ще има предпочитателно удовлетворяване, ако се стигне до публична продан.

Казус във връзка с ипотеката: Търговска банка е предоставила кредит на ЕТ. За този кредит трети лица – двама братя, са ипотекирали своя имот. След това било извършено заместване в дълг – на мястото на ЕТ встъпил друг ЕТ. Двамата братя, продали имота на едно лице Т. и то поискало заличаване на ипотеката поради смяна на длъжника, но му било отказано. Тогава Т. предявил установителен иск, че ипотеката е погасена и да се постанови въз основа на това заличаване. Окръжния съд приел че ипотеката продължава да обезпечава вземането на Търговската банка, поради това че братята са били съгласни със смяната на длъжника. Била подадена касационна жалба пред ВКС. ВКС е взел предвид това, че ипотеката е обезпечение дадено от трети лица, а не от длъжника и щом като длъжника е заместен то заместването на длъжника заличава обезпеченията дадени от трети лица, а остават само реалните обезпечения дадени от длъжника. Щом като тези обезпечения са дадени от трети лица те е трябвало да дадат съгласие. И съдът постановил че щом имаме заместване в дълг и обезпечение от трети лица то обезпеченията дадени от тези трети лица се погасяват със смяната на длъжника.