57. Учредяване на ипотека – условия. Вписване на ипотеката

 

Начина на учредяване зависи от вида. Договорната ще се учреди като се сключи договора за ипотека във формата на нотариален акт. Той е едностранен договор, защото собственика на имота трябва да търпи тази тежест. Страни по този договор са кредитора и собственика на имота. Собственик на имота, върху който се учредява ипотеката може да бъде длъжника, а също и трето лице. Характеризира се този договор като безвъзмезден, незаинтересуван тъй като нямаме насрещна престация и така е уреден в ЗЗД. Но според Сукарева може да имаме и различни уговорки, тъй като сме в частноправни отношения. Това е един консенсуален договор – не е необходимо предаване на имота от собственика на ипотекрания кредитор, а собственика продължава да упражнява фактическата власт. Акцесорен договор защото винаги трябва да имаме вземане, което може да произтича от всякакъв източник. След това ипотеката е разпоредителен акт, защото може да се стигне до извършване на публична продан ако длъжника не  изпълни задължението си затова има ограничения върху лицата, които могат да учредяват ипотека дори и върху своя имот – трябва да са дееспособни. Упражняването на ипотечното право можа да предизвика така промяна да бъде изгубено това право. В ЗЗД има изисквания относно съдържанието на договора за ипотека. От тези реквизити чл.167, ал.2 ЗЗД прави извод че ипотеката като обезпечение трябва да бъде индивидуализирана – т.е. действа принципа за специализация на ипотеката. Първо трябва да бъдат индивидуализирани лицата, които участват в ипотеката както и кредитора в полза на който се дава – т.е. индивидуализират се всички страни – кредитор, длъжник, собственик. На второ място се изисква и индивидуализация на вземането, което се обезпечава, неговия вид, предмет, размер, падеж и лихвите, които са уговорени или дължими. Тогава когато вземането което се обезпечава не е парично, тогава в съдържанието на договора трябва да се посочи сумата за която се учредява ипотеката, за да се знае каква част от средствата след публична продан да се предоставят на ипотекарния кредитор. На трето място принципа на индивидуализация предпоставя описание на ипотекирания имот – местонахождение, площ, граници. Реквизитите посочени в закона като съдържание на договора за ипотека следва да бъдат налице и когато се учредява законна и съдебна ипотека. Те трябва да бъдат вписани в заявлението и в нотариално завереното съгласие на собственика, нищо че формата при тези видове ипотека е различен. За да бъде учредена ипоте освен спазването на тези изисквания за съдържание и форма, те трябва да бъде вписана. Това е охранително производство, което преполага извършване на процесуални действия от длъжностни лица – вписване, посдреждане на актовете в книгите. Подлежат на вписване и трите вида ипотеки. С вписването завършва учредяването на ипотеката

Действие на вписването: конститутивно действие, защото с вписването възниква ипотечното право. Вписването дава на второ място публичност на ипотеката. След като е записана се предполага че всяко едно лице знае за нея. Вписването дава ред на ипотеката, тъй като върху един имот може да има няколко ипотеки, тъй като ако има принудително изпълнение реда на вписване на ипотеката има значение при удовлетворяване на по-предено вписалия. Вписването прави ипотеката противопоставима на трети лица. Вписването има определен срок на действие – 10 години. С изтичането му се погасява ипотечното право, макар и вземането да не е изпълнено. Но законът урежда срок на подновяване на ипотека от страна на кредитора.

След основното вписване могат да бъдат извършени вторични вписвания, или това са отбелязвания в партидата на имота или в ипотечния акт. Такива допълнителни вторични вписвания се налага да се извършат, когато има промени по отношение на обезпеченото вземане или на дълга. Може вземането да е цедирано – с цесията се прехвърлят обезпеченията, но трябва да е отбелязано. Ако длъжника е сменен – при встъпване и заместване в дълг – старият длъжник отговаря с ипотеката, но ако е дадена от трето лице трябва изрично съгласие от далото ипотеката лице. За да бъдат изразени тези обстоятелства трябва да се извършат в писмена форма с нотариална заверка  и тогава от тях ще се ползва кредитора.

Прекратяване на ипотека: под прекратяване на ипотеката разбираме погасяване на ипотечното право, то престава да съществува от настъпването на определени ЮФ. Тр да се разграничава от заличаване на ипотеката, което означава заличаване в книгите, и за да бъде заличена ипотеката тя трябва да бъде прекратена. Ипотеката се прекратява при наличие на следните основания: 1) с погасяване на главния дълг – длъжника е изплатил всичко на кредитора и ипотечното право на кредитора е погасено; 2) при погиване на ипотекирания имот – не може да съществува ипотеката, тъй като няма предмет; 3) при отказ на кредитора, нотариално заверен прекратява ипотеката, защото се погасява самото право; 4) изтичането на 10-годишния срок, независимо дали е удовлетворен кредиторът или не; 5) ипотеката се прекратява и след извършването на принудителна продан – продаден е имота на публична продан и купувача който е участвал в наддаването и е спечелил имота му се възлага с постановление на съдебния изпълнител и той го придобива чист, погасяват се всички ипотеки. Предвидено е в ЗЗД, че може по съгласие на собственика придобил имота в резултат на публична продан с ипотекарния кредитор, може да поеме ипотеката и да продължи да съществува като причините могат да бъдат различни (разсрочено плащане). След като е прекратена ипотеката или е погасено ипотечното право трябва да се поиска и заличаване на ипотеката за да се даде гласност. Заличаване може да поиска кредитора, въз основа на съдебно решение, с изтичане на 10-годишния срок.