15. Предварителен договор

 

Има най-голямо значение защото много често продажбата на недвижими имоти се предшества от т.нар. обещания за продажба – предварителния договор. Правила относно предварителния договор са в чл.19 ЗЗД. Освен това в ГПК е уредено особено исково производство за сключване на окончателен договор като по същество това е и производство по обявяване на предварителния договор за окончателен. Норма има и в правилника за вписванията – предварителните договори може да се вписват по желание на една от страните.

Приложно поле: има две противоположни виждания за приложното поле на предварителните договори. В ЗЗД в чл.19 няма ограничение относно приложното поле на тези договори. В чл.19 се урежда предварителния договор с който се поема задължение за сключване на окончателен, който окончателен договор трябва да бъде в нотариална или нотариално заверена форма. Но в чл.19 не се съдържа някакво правило което да ограничава приложното поле и от там едното становище е че предварителния договр има широко приложно поле и че всеки един договор може да се предхожда от предварителен договор, а не само продажбата. Щом като законът не предвижда  ограничение с оглед предмета, с оглед на формата предварителните договори имат приложно поле и при формални и при неформални, при едностранни договори и при някои от безвъзмездните договори, т.е. не се налага никакво ограничение при приложното поле щом като законът не го предвижда. Според другото становище идвайки от продажбата предварителните договори имат своето приложно поле главно при продажбите, но и при други договори, които са формални и формата им е по-тежка от частната писмена форма. Според това становище предварителните договори освен че не намират приложение в неформалните договори, не намират приложение и при тези договори, чиято форма се уговаря от страните. Привържениците на това виждане считат че нямат приложение и при реалните договори, защото веща трябва да се предаде, а предварителния договор ако не се изпълни задължението за сключване на окончателен може да се упражни преобразуващото право за обявяване на окончателен и с този иск нямаме предаване на вещ и трябва да има втори иск за предаване на вещта. По това становище предварителните договори нямат приложение при безвъзмездните договори – в ЗЗД не се допуска предварителен договор за дарение – обещание за дарение е нищожно. Противниците на това становище се аргументират с разпоредбата на чл.241 ЗЗД, според която „който се е задължил да даде заем може да откаже да изпълни това задължение ако другият е станал неплатежоспособен“ . според противниците на това –  имаме 2 договора реален и договор за даване на заем и ако не се изпълни даването на заем ще може да се търси предварително изпълнение, но не и за обявяване на договора за окончателен. Предварителните договори нямат приложение при обезпечителните договори, тъй като те се дават с оглед личността на длъжника, т.е. при обезпеченията имаме личен елемент. Предварителния договор няма приложение и при другите договори с лични елементи – договор за поръчка, защото не може да бъде едно лице да сключи такъв договор, ако е изгубил доверие в другата страна.

Изводът е, че привържениците на схващането, че предварителните договори се прилагат само при договори с по квалифицирана от обикновената частна форма договори, изваждат и други аргументи при стесняване на приложното поле на предварителните договори.

Характеристика: Привържениците на ограниченото приложно поле считат, че не може да се говори за предварителни договори изобщо, и такива са само които съдържат признаците посочени в чл.19 ЗЗД. Страни по предварителния договор са страните които ще сключат окончателния – т.е. трябва да има идентичност при страните на тези договори. Изключения може да има ако една от страните почине, не се сключи доброволно окончателен договор и правото да искат обявяване на предварителния договор за окончателен преминава върху наследниците на починалия – тук нямаме идентичност. Предварителен договор който поражда задължение за окончателен, който окончателен трябва да бъде в нотариална или с нотариална заверка предварителния договор трябва да е в писмена форма. Привържениците на ограниченото приложно поле твърдят че предварителния договор е винаги в писмена форма, т.е. че няма неформални предварителни договори. Обратно – предварителните договори са неформални, а само когато предхождат сключването на договори с нотариална форма или заверка са в писмена форма – според привържениците на широкото приложно поле. В чл.19 има и разпоредба относно съдържанието – той трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Т.е. всичко което трябва да се включи в окончателния трябва да го има и в предварителния. По-късно предварителния договор може да бъде променен по взаимно съгласие на страните.

Едностранен или двустранен предварителен договор – критерий е че само едната страна има право да предприеме сключването на окончателен – но не се приема много тъй като има задължение за двете страни, т.е. е двустранен и всяка една от страните може да поиска сключване на окончателен. Предварителния договор не е транслативен, той не прехвърля вещни права, той няма вещноправно действие. Той има облигационно действие и поражда задължение за сключване на окончателен, а вещноправното действие ще настъпи по силата на окончателния договор. Може да се сключи в полза на трето лице.

Действие на предварителния договор: щом като е облигационен договор, поражда задължение за сключване на окончателен. Задължението възниква и за двете страни, ако друго не е предвидено. Ако една от страните не изпълни това задължение за другата страна възниква едно субективно право да иска обявяване на предварителния договор за окончателен по съдебен ред. Това е едно преобразуващо право, а не притезателно.

Правото да се иска по съдебен ред обявяване на предварителния договор за окончателен подлежи на прехвърляне – при универсално правоприемство – наследяването. Приема се че е делимо право – ако купувачът почине и останат няколко наследника, то всеки от тях може да иска обявяване на предварителния договор за окончателен съобразно своята част.

Производството по обявяване на предварителния договор за окончателен договор по чл.19, ал.3 се приравнява на окончателен договор, т.е. поражда същите последици като при окончателен договор ако е бил сключен доброволно. Това е съдебно производство. Когато предмет на предварителния договор е недвижим имот то тази страна предявила иска има интерес да впише исковата молба по правилника за вписванията, защото вписана ли е на нея не може да и се противопоставят правата на трети лица. Във входа на това производство се проверява дали е собственик, ако продавача не е собственик зависи дали собствеността е прехвърлена преди или след вписване на исковата молба. Ако продавача е прехвърлил правото на собственост преди вписване на молбата – иска няма да бъде уважен. Ако продавача го е продал на друго лице и това е станало след вписване на исковата молба, тогава разпореждането с имота не е пречка да се обяви предварителния договор за окончателен. Лицата които са придобили имота след исковата молба са знаели че има друг купувач. Във връзка със задачата да се установи дали продавача е собственик и кога е вписана исковата молба се приема че правото на собственост на продавача трябва да бъде налице към момента на вписване на исковата молба – т.е към момента на предварителния договор продавача да не е собственик но да очаква да стане към момента на искането за обявяване на предварителния договор за окончателен. Дали в това производство трябва да намира приложение чл.33 ЗС. Не се разширява приложното поле на чл.33 ЗС. Според едни щом като съдът действа като нотариус и иска от продавача да представи декларация за предложение на другите . ЗС казва при продажба на недвижим имот а не при обявяване на предварителен договор за окончателен.

При движимите вещи при които окончателния д-р е в нотариално заверена форма не е предвидено вписване на исковата молба и се решава в зависимост от конкуренцията на този който първи е предявил исковата молба. Няма пречка да се предяви частичен иск

Съдебното решение има транслативно действие след като влезе в сила. ако купувача не е заплатил цената в 2-седмичен срок трябва да плати цената или остатъкът от нея ако е платил част. Решението следва да се впише в имотния регистър.

Функцията на предварителния договор: ЗЗД не му придава обезпечителна функция, не счита че предварителния договор се сключва за да бъде обезпечено вземането на кредитор по друг договор. Например при заема – заемодателя прави предварителен договор за обезпечение на своето вземане при невръщането му от заемателя. Действителен ли е такъв договор, след като законът не му придава обезпечителна функция. Прие се, че тези договори не са действителни и следва да се обявяват за недействителни.

Владението, което купувача по предварителен договор може да придобие – след сключване на предварителен д-р страните уговарят че продавача ще предаде веща предмет на предварителния договор във фактическата власт на купувача. Но поради това че предварителния договор няма транслативно действие, то не е годно правно основание да направи купувача-владелец  собственик.

Предварителния договор подлежи на разваляне ако една от страните не изпълнява задълженията си и другата страна се съмнява в нея може да го развали. Разваля се извънсъдебно и когато има за предмет недвижим имот. Страните по предварителния договор може да търсят обезщетение от другата страна която отказва сключването на окончателния.

Погасителната давност на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД – преобразуващото право да се иска обявяване на предварителния договор за окончателен се просрочва по давност. Има различия – по давност се погасяват вземанията но това не е така. Тече погасителна давност за предявяване на иска по чл.19, ал.3 и е 5-годишна. Началният момент е моментът в който е могло да се иска сключване на окончателен договор (спазен е срока в предварителния договор, изпълнени са условия).